imagespecial

Правила оптимизации или как сэкономить при реализации проекта коворкинга

Если еще десять лет назад слово «коворкинг» могло вызвать удивление, то сейчас его активно внедряют даже московские городские библиотеки. По оценкам Emergent Research, мировой рынок коворкингов ежегодно растет в среднем на 24.2% и прогнозируется, что в 2022 году число людей, работающих в коворкингах, превысит 5 миллионов. О том, как эффективно оптимизировать затраты на проекте коворкинга и какие решения помогут повысить лояльность резидентов, рассказала Екатерина Ньюман, генеральный директор строительной компании Q1 Group. 

Трендсеттеры 

Первые коворкинги открылись еще в середине 90-х в Берлине и Брюсселе, и имели большой успех среди представителей ИТ-сферы. Сегодня пространства такого типа выбирают не только маркетологи, пиарщики и дизайнеры; их арендуют и крупнейшие международные корпорации, например, Apple (Mindspace в Берлине), Microsoft (WeWork в Нью-Йорке), Facebook (WeWork в Сан-Антонио), Alibaba (CoWrks в Бангалор). Понять, почему лидеры рынков выбирают такой путь, несложно: в коворкингах, как правило, работают резиденты из разных бизнесов, что способствует качественному нетворкингу, плюс аренда коворкинга экономит расходы на содержание и обслуживание рабочей инфраструктуры. Кроме того, согласно исследованию того же Emergent Research, 89% работающих в коворкингах людей отметили, что такая обстановка делает их счастливее. А какой работодатель не мечтает о счастье сотрудника?   

Однако, чтобы открыть коворкинг, недостаточно просто арендовать помещение в центре Москвы или другого города-миллионика, поставить там модную мебель и провести вайфай. Несмотря на то, что рынок обладает большим потенциалом для роста (на сегодняшний день в Москве работают около 150 коворкингов), существует несколько довольно четких правил при реализации подобных проектов. Эти правила помогают операторам коворкингов не просто открыть новую локацию, но сделать это максимально эффективно для своего бизнеса, оптимизируя расходы как в процессе реализации объекта, так и в процессе его будущей эксплуатации.  

 Кто ваш клиент 

В первую очередь нужно понимать, что при реализации коворкинга огромную роль играют сроки. Проект должен быть сделан достаточно быстро (за несколько месяцев), качественно (но при этом с использованием довольно экономичных материалов) и концептуально (арендаторам уже неинтересно просто сесть за стол и поработать, им важно развитие в компании единомышленников, понимание новых трендов, эффективный обмен опытом). Операторы коворкингов находятся в постоянном поиске новых интересных форматов и концепций: например, сейчас в США и некоторых западно-европейских странах популярен формат коворкинга для женщин, такого как Hera Hub в Южной Калифорнии или The Wing в Нью-Йорке.  

Поэтому первый вопрос, который вы должны задать себе до открытия коворкинга, - «кто ваш арендатор»? От ответа на этот вопрос зависят стоимость отделки, тип коворкинга, его философия. Важно понимать, как ваш арендатор будет к вам добираться, на каком транспорте. Ответы на эти вопросы помогут вам заранее определиться с концепцией и локацией, а также сэкономить при эксплуатации помещения и его будущей реновации.   

 Место, в котором будут работать 

Второй важный момент - тип здания, который вы собираетесь использовать для коворкинга. Если это не учитывать, то вы можете столкнуться с непредвиденными расходами. Перед подписанием договора проведите очень тщательное техническое обследование на предмет выделяемых мощностей, состояния коммуникаций, системы охлаждения, вентиляции и так далее. Некоторые коворкинги предоставляют резидентам круглосуточный сервис, и вам нужно понимать, сможет ли здание выдержать такую нагрузку. Помните, что переделки на поздней стадии строительства - это всегда  более дорогостоящие и сложные работы, а плохая вентиляция сведет количество ваших преданных арендаторов к нулю. 

Правильно проведенное техническое обследование помогает определить проблемные места и дефекты  в помещении и попросить арендодателя исправить их или пересмотреть стоимость аренды. Если вы не можете провести техническую экспертизу самостоятельно, то привлекайте необходимых специалистов.  Помните, что инженерная часть - одна из ключевых, в смете она занимает от 40% до 60% от цены всего проекта.  

В целом, инвестировать в качественную экспертизу на начальном этапе – это лучшее, что вы можете сделать для оптимизации расходов.   

 Из чего сделан коворкинг 

Третье правило - качественная отделка по разумным ценам. Выбор материалов - процесс довольно сложный, и в некоторых случаях вам придется изучать рынок отделочных материалов самостоятельно. Помните, что на одну позицию нужно рассматривать несколько вариантов материалов, чтобы сделать правильный выбор. Изучайте не только иностранных поставщиков, но и обращайте внимание на российских производителей, у которых есть достойные аналоги. 

На самом деле за 30-35 тысяч рублей за квадратный метр можно сделать достаточно качественный проект. Не обязательно привозить итальянскую сантехнику, отделывать стены панелями из дорогих пород дерева или ставить дорогостоящие модные светильники известных брендов. За счет большого количества поставщиков можно сделать достаточно скромную по бюджету, но качественную отделку, и она ничем не будет уступать вашим конкурентам.  

 Формат 

При выборе коворкинга учитывайте не только расположение здания, но и его этажность. Если вы не планируете использовать под коворкинг несколько этажей, то лучше разместить его на первом. Посмотрите, нет ли помещений рядом с кафе (лучше всего с общей дверью). Это сильно облегчит продвижение коворкинга, поскольку посетители кафе всегда смогут зайти и посмотреть. Если вы реализуете компактное пространство, такое соседство поможет вам сэкономить на вентиляции и вытяжке, не придется ставить микроволновки или организовывать доставку горячей еды. Если же вы делаете большой формат, то лучше вложиться в собственные кофе-поинты, столовую и так далее.  

В целом, вне зависимости от размера коворкинга при выборе локации нужно большое внимание обратить на прилегающую инфраструктуру. 

Планировка 

Планировка и интерьер коворкинга должны четко учитывать потребности ваших арендаторов. Если ваша ключевая аудитория - креативный бизнес, то вам нужно создать творческое пространство для возможности беспрерывного общения и нетворкинга. Такие рабочие площади предполагают современную отделку, безопасные материалы, единый стиль и гибкое пространство, которое можно менять в зависимости от потребностей арендаторов.  

Следующее важное правило - грамотное проектирование самого помещения. Эффективное пространство будет состоять из микса небольших кабинетов и открытой зоны с закрепленными и незакрепленными рабочими местами. Нужно постараться сделать пространство как можно более гибким. Во-первых, это поможет в будущем сделать небольшую перепланировку, а во-вторых, вы сможете сэкономить на перегородках и инженерных системах. Философия коворкинга заключается в том, чтобы работать среди своих, это не совсем тоже самое, что коллективный труд офисных работников, а скорее атмосфера гибкости и синергии.  

 Умный коворкинг 

Еще одно правило - нельзя экономить на смарт-технологиях. Коворкинги базируются на философии agile, на возможности взаимодействия и быстрого решения административных и организационных вопросов. Для создания такого пространства необходимо предоставлять арендаторам очень быстрый сервис и техническую поддержку без каких-либо сбоев. Поэтому не стоит планировать, что у вас будут работать несколько администраторов, которые займутся бронированием переговорных или будут отвечать на какие-то запросы от арендаторов. Для этого существуют достаточно дорогие, но эффективные решения, построенные на смарт-технологиях. Среди инструментов, на которые необходимо потратиться, - программа по букированию переговорных и система управления рабочим пространством: вентиляцией, кондиционированием, освещением. 

Еще необходимо вложиться в покупку аналитической программы, при помощи которой можно будет управлять офисными пространствами и оценивать степень их заполняемости в зависимости от дня недели или времени суток, эффективность использования пространства и т.п.  

Все эти программы работают в режиме реального времени и управляются через телефон, что обеспечивает комфорт ваших резидентов и как следствие - ваш доход в долгосрочной перспективе. Вы сможете находиться в любой точке мира и следить за тем, насколько эффективно протекают бизнес-процессы в коворкинге 

Таким образом, коворкинг  - это совершенно особенный способ организации рабочего пространства со своими ценностями и уникальными возможностями. 

Зная все тонкости работы коворкингов и способы оптимизации расходов, можно создать модное и популярное пространство как для креативного класса, так и для крупнейших финансовых корпораций. 

к разделу Актуально

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку

Мы в Яндекс.Дзен
Подпишись на наш канал: самые актуальные новости о недвижимости